KONUT DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN KAPİTALİZASYON VE AMORTİSMAN ORANLARININ HESAPLANMASI: AYDIN İLİ ÖRNEĞİ Hatice BAŞKAYA Doktora Tezi, İşletme Anabilim Dalı Tez Danışmanı: Prof. Dr. Mehmet Erdemir Gündoğmuş 2020, XIX + 164 sayfa Bir ülkenin gelişmişlik seviyesi, kentleşme oranının artmasıyla beraber gayrimenkul piyasasının büyüklüğüne bağlıdır. Ülkede yer alan gayrimenkul varlıklarının hangi finansman yöntemiyle değerlendirildiği ise, piyasanın işleyişinin temelini oluşturur. Gayrimenkul finansmanının etkin çalışması, piyasada gerçek fiyat mekanizmasının oluşması, alım-satıma konu olan finansal varlığın çeşitliliğini ve güvenilirliğinin artması için önemli bir unsurdur. Gayrimenkul piyasasında gayrimenkullerin fiyatlarının doğru, tarafsız ve şeffaf bir şekilde belirlenmesi, uzmanlar tarafından gayrimenkulün değerlemesi ile mümkündür. Değerleme, gayrimenkul sektörünün ekonomisine, hukuksal yapısına ve finansmanına birçok fayda sağlamaktadır. Ancak, gayrimenkul değerlemesinde karşılaşılan en büyük sorun, gayrimenkul sektörünün gelişmesiyle ortaya çıkan yeni ihtiyaçları karşılayacak veya gayrimenkulün değerine etki eden tüm faktörleri kapsayan bir modelin olmamasıdır. Bu çalışmanın konusu, Aydın ili Efeler ilçesindeki gerçek alım-satımı yapılan konutların, değerleme yöntemlerinden biri olan gelir kapitalizasyon yöntemi ile bölgesel kapitalizasyon oranının hesaplanması ve diğer bir yöntem olan maliyet yöntemi ile yaş ve oda sayısına göre amortisman oranının belirlenmesidir. Çalışmanın özgünlüğü, Türkiye’de konut sektöründe hem gerçek alım-satım fiyatlarını kullanarak, bölgesel konut kapitalizasyon oranının hesaplanması ve hem de piyasadan çıkartma yöntemi ile amortisman tutarının tespit edilmesine yönelik ilk çalışma olmasıdır. Çalışmadan elde edilen sonuçlar, değerleme uzmanlarına veya değerleme şirketlerine, konu ile akademik olarak çalışan kişilere veya kurumlara ışık tutmayı ve kaynak oluşturmayı hedeflemektedir. Aydın ili Efeler ilçesinde on sekiz mahalle için ulaşılan 805 gerçek alım-satım verilerine göre, bölgenin genel ortalama kapitalizasyon oranı % 4,98 olarak hesaplanmıştır. Mahalle olarak incelendiğinde en yüksek kapitalizasyon oranı % 7,30 ile Orta Mahallesi ve vi % 7,17 ile Zafer Mahallesi’dir. En düşük kapitalizasyon oranı ise % 3,95 ile Zeybek Mahallesi ve % 4,04 ile Mimar Sinan Mahallesi’dir. Amortisman oranları oda sayılarına göre ayrılarak her yaş için hesaplanmıştır. 2 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı % 2,81 ile % 58,52 değişim aralığında, 3 Oda 1 Salon konutların genel amortisman oranı ise % 2,63 ile % 60,39 değişim aralığında olduğu saptanmıştır İÇİNDEKİLER KABUL VE ONAY SAYFASI..............................................................................................iii BİLİMSEL ETİK BİLDİRİM SAYFASI...............................................................................iv ÖZET....................................................................................................................................... v ABSTRACT ..........................................................................................................................vii ÖNSÖZ...................................................................................................................................ix TABLOLAR DİZİNİ............................................................................................................xiii ÇİZELGELER DİZİNİ.........................................................................................................xiv HARİTALAR DİZİNİ..........................................................................................................xvi EKLER DİZİNİ...................................................................................................................xvii KISALTMALAR DİZİNİ ..................................................................................................xviii GİRİŞ....................................................................................................................................... 1 1. BÖLÜM.............................................................................................................................. 4 1. LİTERATÜR ÖZETİ .......................................................................................................... 4 1.1. Kapitalizasyon Oranının Hesaplanmasına Yönelik Literatür Çalışması ..................... 4 1.1.1. Konutlarda Kapitalizasyon Oranın Hesaplanmasına Yönelik Yurtiçi / Yurtdışında Yapılmış olan Çalışmalar............................................................... 4 1.1.2. Konut Dışında Yer Alan Gayrimenkullerin Kapitalizasyon Oranının Hesaplanmasına Yönelik Yurtiçi / Yurtdışında Yapılmış olan Çalışmalar........ 7 1.2. Amortisman Oranının Hesaplanmasına Yönelik Literatür Çalışması ................ 19 1.2.1. Konutlarda Piyasadan Çıkartma Yöntemi ile Amortisman Oranın Tespitine Yönelik Yurtiçi /Yurtdışında Yapılmış olan Çalışmalar.................................. 20 1.2.2. Konut Dışında Yer Alan Gayrimenkullerin Piyasadan Çıkartma Yöntemi ile Amortisman Oranın Tespitine Yönelik Yurtiçi / Yurtdışında Yapılmış olan Çalışmalar......................................................................................................... 23 2. BÖLÜM............................................................................................................................ 25 2. MATERYAL VE YÖNTEM............................................................................................. 25 2.1. Kullanılan Materyal ................................................................................................... 25 2.2. Yöntem....................................................................................................................... 25 xi 2.2.1. Anket Aşamasında Uygulanan Yöntemler ...................................................... 26 2.2.2. Verilerin Dökümü ve Analizinin Uygulanması............................................... 26 2.2.3. Kapitalizasyon Oranlarının Tespitinde Uygulanan Yöntemler ....................... 27 2.2.4. Amortisman Oranlarının Tespitinde Uygulanan Teknikler............................. 32 3. BÖLÜM............................................................................................................................ 39 3. ÇALIŞMA ALANI İLE İLGİLİ BİLGİLER .................................................................... 39 3.1. Aydın İli Genel Özellikleri ........................................................................................ 39 3.2. Aydın İli Konut Piyasasına Genel Bakış ................................................................... 42 3.3. Efeler İlçesi ve Uygulamaya Konu Olan Mahalleler Hakkında Genel Bilgiler ........ 46 3.3.1. Adnan Menderes Mahallesi ............................................................................. 48 3.3.2. Ata Mahallesi................................................................................................... 49 3.3.3. Cuma Mahallesi............................................................................................... 50 3.3.4. Cumhuriyet Mahallesi ..................................................................................... 51 3.3.5. Efeler Mahallesi............................................................................................... 53 3.3.6. Fatih Mahallesi ................................................................................................ 54 3.3.7. Girne Mahallesi ............................................................................................... 55 3.3.8. Güzelhisar Mahallesi ....................................................................................... 56 3.3.9. Hasanefendi-Ramazanpaşa Mahallesi ............................................................. 59 3.10. Kemer Mahallesi............................................................................................... 61 3.3.11. Kurtuluş Mahallesi......................................................................................... 62 3.3.12. Mesudiye Mahallesi....................................................................................... 63 3.3.13. Meşrutiyet Mahallesi ..................................................................................... 64 3.3.14. Mimar Sinan Mahallesi.................................................................................. 66 3.3.15. Orta Mahalle .................................................................................................. 67 3.1.6. Yedieylül Mahallesi......................................................................................... 68 3.1.7. Zafer Mahallesi................................................................................................ 70 3.1.8. Zeybek Mahallesi............................................................................................. 71 xii 4. BÖLÜM............................................................................................................................ 73 4. ARAŞTIRMA BULGULARI ........................................................................................... 73 4.1. Alım-Satıma Konu olan Konutların Genel Özellikleri.............................................. 73 4.2. İncelenen Konutların Mahalle ve Oda Sayısına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması .............................................................................................................. 80 4.3. İncelenen Konut Satışlarında 1 Oda 1 Salon Konutların Mahalle ve Konut Yaşına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması ....................................................... 95 4.4. İncelenen Konut Satışlarında 2 Oda 1 Salon Konutların Mahalle ve Konut Yaşına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması ....................................................... 97 4.5. İncelenen 3 Oda 1 Salon Konutların Mahalle ve Konut Yaşına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması......................................................................................... 99 4.6. İncelenen Konutlarda Metrekareye Düşen Satış Değerlerinin 2018 yılı Emlak Rayiç Değerleri ile Karşılaştırılması ............................................................................... 111 4.7. İncelenen 4 Oda 1 Salon Konutların Mahalle ve Konut Yaşına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması....................................................................................... 113 4.8. İncelenen 4’ten Fazla Odaya Sahip Konutların Mahalle ve Konut Yaşına Göre Ortalama Satış Değerlerinin Sıralanması .............................................................. 114 4.9. İncelenen Konutlarda Konut Tipine ve Mahalleler İtibariyle Kapitalizasyon Oranlarının Hesaplanması ..................................................................................... 115 4.10. İncelenen Konutlarda Amortisman Oranlarının Hesaplanması ............................. 118 5. SONUÇ VE ÖNERİLER .............................................................................................. 126 6. KAYNAKLAR............................................................................................................... 131 7. EKLER ........................................................................................................................... 139 ÖZGEÇMİŞ ....................................................................................................................... 163