En el sistema español, cuando la transmisión jurídico-real trae causa de un contrato, seguimos la teoría del título y el modo, alejándonos así del modelo consensualista adoptado en el Derecho italiano, en el que basta con la mera celebración del título, para que se entienda producida la transmisión. Es decir, que, en nuestro derecho, hasta que no tiene lugar la entrega de la cosa objeto del contrato, no se entiende producida la transmisión. No resulta necesario, en cambio, la inscripción del negocio en el Registro de la Propiedad (inscripción declarativa y no constitutiva). Pero, ¿qué ocurre cuando quien transmite el derecho no es el verdadero titular? Pues que, en estos casos, para tratar de sanar esa falta de titularidad del tradente, entra en juego la usucapión, que es uno de los modos originarios contemplados en la legislación civil española de adquirir la propiedad y otros derechos reales, que se basa en la posesión. Y como la usucapión puede operar al margen del Registro (de inscripción declarativa, como ya hemos dicho), es muy probable que se produzcan desajustes entre lo reflejado por este y la realidad extrarregistral. En el presente trabajo analizamos precisamente la respuesta que la legislación hipotecaria española, a través de los actuales arts. 35 y 36 LH, ha tratado de ofrecer a las distintas cuestiones que se suscitan cuando realidad registral y extrarregistral (o posesoria) entran en conflicto.

In the Spanish system, when a contract causes the legal-real transfer, we follow the theory of the title and the mode, thus moving away from the consensual model adopted in Italian law, in which the mere conclusion of the title is sufficient for the transfer to be understood to have taken place. In other words, under Spanish law, the transfer is not considered to have taken place until the delivery of the thing that is the object of the contract. On the other hand, it is optional to register the business in the Land Registry (i.e. registration is declaratory and not constitutive). But what happens when the person transferring the right is not the rightful owner? In these cases, to remedy the transferor's lack of ownership, usucapion comes into play, which is one of the original ways of acquiring property and other rights in rem under Spanish civil law based on possession. As usucapion can operate outside the Land Register, mismatches will likely arise between what is reflected in the Register and the extra-registered reality. In this paper, we analyse precisely the response that the Spanish mortgage legislation, through the current articles 35 and 36 LH, has tried to offer to the different questions that emerge when the reality of the register and the extra-registered (or possessory) reality come into conflict.