Sammendrag Formålet med masteroppgaven er å undersøke i hvilken grad miljøsertifiseringssystemer, i særlig grad BREEAM-NOR, har en positiv innvirkning på bygningers klimaavtrykk og bærekraft i et langsiktig perspektiv. BREEAM-NOR-sertifikatet er et øyeblikksbilde av byggets miljøprestasjon og bærekraftig design fra tidligfase, frem til overlevering. Oppgaven vil belyse hvor vidt BREEAM-NOR også medvirker til at hensyn til klima, miljø og bærekraft ivaretas i driftsfasen av bygget og gjennom byggets levetid. Forskningens omfang er dokumentasjon fra ni bygningsprosjekter, sju dybdeintervjuer og litteraturstudie. Avgrensningene i undersøkelsen er kontor/næringsbygg og utdanningsbygg i Oslo-området som har oppnådd sertifiseringsnivå Very Good etter BREEAM-NORs 2012- og 2016-manual. Flere bygg er sertifisert i designfase, og alle bygg er sertifisert ved ferdigstillelse. Forskningen er basert på dokumentgjennomgang, sammenstilling og analyse av innsamlet datagrunnlag og kvalitative dybdeintervjuer. Det er også gjennomført en litteraturstudie som redegjør for eiendomsnæringens holdninger og tiltak for å oppfylle kravene til klima, miljø og bærekraft. Videre er den en innføring i BREEAM-NOR og sertifiseringsprosessen og annen relevant forskning omkring bærekraftige bygninger i et livsløpsperspektiv. Ut over dette danner litteraturstudiet grunnlag for å forklare vår bruk av begrepene klima, miljø og bærekraft i denne oppgaven. Funnene i undersøkelsen viser at det er stort fokus på klima, miljø og bærekraft i eiendomssektoren, både offentlig og privat. Erfaringene er at BREEAM-NOR bidrar positivt til byggets langsiktige påvirkning på klima og miljø og sertifiseringen fremmer økt bærekraft gjennom byggets levetid. Enkelte aktører ønsker å være i forkant med å finne nye metoder og tiltak for å være bedre forberedt og flere i bransjen etterspør det offentlige og Grønn Byggallianse etter sterkere føringer, regler og tiltak for gjenbruk av bygningsmaterialer og sertifiseringsordninger for mindre rehabiliteringer. Det er tydelig at BREEAM-NOR har gjort mye bra for bærekraft i prosjekterings- og konstruksjonsfasen av et byggeprosjekt, men det bør arbeides mer med bærekraft i byggets driftsfase og livsløp.