Verdichtung zielt darauf ab, die städtische Ausbreitung einzudämmen und natürliche Landschaften zu schützen. Die Herausforderung bei der Umsetzung von Verdichtung liegt darin, dass sie einen Eingriff in private Eigentumsrechte erfordert. Die projektorientierte Planung bietet eine Lösung für dieses Problem, da sie es den Planern ermöglicht, mit den Grundstückseigentümern zu verhandeln, und so ein Gleichgewicht zwischen öffentlichen Entwicklungszielen und den wirtschaftlichen Zielen der Grundstückseigentümer herzustellen. Es stellt sich jedoch die Frage, inwieweit mit diesem Ansatz auch bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Diese Dissertation untersucht den Einfluss der Strategien von Grundeigentümern auf die Bereitstellung von Wohnraum im Rahmen von Verdichtungsprojekten, die Fähigkeit von Planern, auf solche Strategien zu reagieren, und die weitergehenden Auswirkungen von Planungsverhandlungen auf die Wechselwirkung zwischen Eigentumsrechten und öffentlicher Politik. Methodisch stützt sich die Studie auf eine vergleichende Analyse zwischen den Niederlanden und der Schweiz und verwendet Fallstudien, um ein tieferes Verständnis der Verhandlungen zwischen Gemeinden und Grundeigentümern zu gewinnen. Die Ergebnisse zeigen, dass projektorientierte Planung zwar die Umsetzung von Verdichtungszielen erleichtert, aber auch das Risiko birgt, wirtschaftliche Vorteile über soziale Aspekte zu stellen. Strategien von Grundbesitzern führen zu Abweichungen zwischen Politikformulierung und -umsetzung, insbesondere bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Selbst wenn öffentlichen Behörden Instrumente zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums zur Verfügung stehen, werden diese nicht immer angewandt. Diese Tendenz, Entwicklungsagenden zu priorisieren, die mächtigen Akteuren zugutekommen, kann Ungleichheiten in städtischen Entwicklungsprozessen verstärken. Überraschenderweise betonen die Erkenntnisse eine sich verändernde Dynamik zwischen Eigentumsrechten und öffentlichen Politiken, wobei wirtschaftliche Akteure dafür plädieren, die Rechte kleinerer Vetospieler, die Verdichtungsprojekten im Weg stehen, zu beschränken. Diese Forschungsarbeit unterstreicht die Beziehung zwischen institutionellen Strukturen und informellen lokalen Vereinbarungen und verdeutlicht die Notwendigkeit, demokratische Kontrollmechanismen aufrechtzuerhalten, die bei der projektorientierten Planung häufig ausgehöhlt werden. Die Gewährleistung dieser Kontrollen ist eine wesentliche Voraussetzung für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Stichworte: Städtische Verdichtung, Bodenpolitik, Grundeigentümerstrategien, Wohnen, Niederlande, Schweiz.

Verdichting heeft als doel stedelijke uitbreiding te beperken en natuurlijke landschappen te beschermen. De moeilijkheid bij het implementeren van verdichting ligt bij de gevestigde eigendomsrechten van grondeigenaren, wat hen in feite vetospeler maakt. Projectplanologie biedt een oplossing voor dit probleem omdat het planners in staat stelt om in onderhandeling met grondeigenaren een balans te creëren tussen lokaal beleid en economische doelstellingen van particuliere grondeigenaren. Echter, de vraag is tot in hoeverre deze aanpak in staat is om ook betaalbare huisvesting te realiseren. Dit promotieonderzoek bestudeert de invloed van strategieën van grondeigenaren op woningvoorziening in verdichtingsprojecten, de mogelijkheden van planners om op zulke strategieën te reageren, en de bredere effecten van planologische onderhandelingen op de wisselwerking tussen eigendomsrechten en beleid. Methodologisch maakt de studie gebruik van een vergelijkende analyse tussen Nederland en Zwitserland, waarbij verschillende casestudies worden gebruikt om een diepgaand inzicht te krijgen in de onderhandelingen tussen lokale overheden en particuliere grondeigenaren. De resultaten benadrukken dat hoewel projectplanologie de implementatie van verdichtingsdoelstellingen vergemakkelijkt, er ook het risico is dat economische doelstellingen prioriteit krijgen boven sociale aspecten. Strategieën van grondeigenaren leiden tot een discrepantie tussen beleidsvorming en -implementatie, met name wat betreft betaalbare huisvesting. Zelfs wanneer planners beschikken over instrumenten om betaalbaarheid buiten de onderhandelingen te waarborgen, gebeurt dit niet altijd. Deze neiging om doelstellingen te prioriteren die machtige actoren ten goede komen, houdt ongelijkheden in stedelijke ontwikkelingsprocessen in stand. Verrassend genoeg laten de bevindingen zien dat economische actoren pleiten voor het beperken van de eigendomsrechten van kleinere vetospelers. Dit onderzoek belicht de relatie tussen institutionele regimes en informele lokale regels, waarbij wordt benadrukt dat het noodzakelijk is om democratische controle en evenwicht, wat vaak wordt uitgehold in projectplanologie, te handhaven. Het behouden van deze waarborgen is essentieel om duurzame resultaten te bereiken in stedelijke verdichting. Trefwoorden: Stedelijke verdichting, grondbeleid, strategieën van grondeigenaren, huisvesting, Nederland, Zwitserland.

Densification aims at curbing urban sprawl and preserving natural landscapes. Implementing densification is difficult because it means dealing with landowners' established property rights, making them de facto veto players. Project-based planning offers a solution to this problem by allowing planners to align local policy with private property owners' economic objectives. The question remains how effective this approach is in realizing affordable housing. This dissertation examines the influence of landowner strategies on housing outcomes within densification initiatives, the response of planning authorities to such strategies, and the broader effects of negotiations on the interplay between property rights and public policies. Methodologically, the study employs a comparative analysis of the Netherlands and Switzerland, using case studies to explore the dynamics of negotiations between local authorities and private landowners. The results highlight how landowner strategies in project-based planning lead to policy formulation and implementation gaps, particularly in providing affordable housing. Even when public authorities have instruments available to secure affordability by taking it out of the negotiation, this does not always happen. This tendency to prioritize development agendas that benefit powerful actors can sideline local community interests, perpetuating inequalities in urban development processes. The findings underscore a shifting dynamic between property rights and public policies. Project-based planning concentrates power in the hands of large-scale developers and public authorities while limiting the rights of smaller veto players who pose threats to densification projects. This thesis highlights the relationship between institutional regimes and informal local arrangements, stressing the need to uphold democratic checks and balances, often eroded in project-based planning. Preserving these safeguards is essential for achieving sustainable outcomes in urban densification efforts. Keywords: Urban densification, land policy, landowner strategies, housing, Netherlands, Switzerland.