publication . Conference object . Preprint . 2015

Efficiency measurement of Swiss shopping centers using Data Envelopment Analysis (DEA)

Alexandra Bay;
Open Access
  • Published: 01 Jul 2015
  • Publisher: European Real Estate Society
Abstract
DEA as an Operations Research based linear programming approach for evaluating the relative performance of homogenous Decision Making Units (DMUs) is applied to Swiss shopping centers. Output-to-input efficiency ratios – as for example the sales productivity – incorporate one output (sales) and one input (sales area). Peer group comparisons (efficiency rankings) are difficult if multiple inputs and / or multiple outputs of different kind of data (quantitative, qualitative, categorical etc.) or measuring units (CHF, m2, %) are to be considered.That is where DEA shows its advantages: DEA simultaneously handles multiple input factors (e.g. sales area, parking lots,...
Subjects
free text keywords: Business, Benchmarking, Data envelopment analysis, Valuation (finance), Real estate, Management information systems, Operations management, Econometrics, Categorical variable, Additive model, Customer satisfaction, jel:R3
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1 Einleitung 1 1.1 Ausgangslage und Problemstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.2 Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.3 Einordnung und Abgrenzung des Themas . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.4 Vorgehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

2 DEA-Grundidee anhand der Problematik der Effizienzmessung 4 2.1 Kapitelvorschau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.2 Auswahl an DEA-Kurzdefinitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2.3 Problematik der Effizienzmessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.3.1 „Ein-Input-Ein-Output“-Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2.3.2 „Zwei-Inputs-Zwei-Outputs“-Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . 8

3 Theoretische DEA-Grundlagen: Modelle und Illustration 11 3.1 Kapitelvorschau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.2 DEA-Grundmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.2.1 Übersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.2.2 CCR-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 3.2.3 BCC-Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.2.4 Additives Modell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.3 Wahl des DEA-Modells . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3.4 Wahl der Decision Making Units und der Input- und Outputfaktoren . . . 27 3.5 Zusammenfassung der DEA-Methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 3.6 DEA-Effizienzanalyse: Vorgehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

5 DEA-Anwendung auf Schweizer Shoppingcenter 41 5.1 Kapitelvorschau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.2 Shoppingcenter-Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.3 Shoppingcenter-Klassifizierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 5.4 Schweizer Shoppingcenter-Markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 5.5 Shoppingcenter-Effizienzanalyse: Daten und Modelle . . . . . . . . . . . 45 5.5.1 Wahl der Decision Making Units . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 5.5.2 Wahl der Input- und Outputfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . 46 5.5.3 Wahl der DEA-Modelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 5.6 Shoppingcenter-Effizienzanalysen: Ergebnisse und Interpretation . . . . . 47 5.6.1 DEA-Methode vs. Flächenproduktivität . . . . . . . . . . . . . . 47 5.6.2 DEA-Methode: Ratios als Faktoren . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5.6.3 DEA-Methode: Fokus Gastronomie . . . . . . . . . . . . . . . . 52 5.6.4 Fazit aus den Effizienzanalysen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

6 Schlussbetrachtung 55 6.1 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 6.2 Diskussion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 6.3 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

11 Vgl. dazu auch die Ausführungen in Cooper, Seiford, und Tone (2006) in ihrem Vorwort auf S. xxiii: „Effectiveness: Ability to state goals, Ability to achieve goals.“ „Efficiency: Benefits secured, Resources used.“

12 Auch Entscheidungseinheiten genannt, wobei dieser Begriff selten verwendet wird.

13 Vgl. Sherman und Zhu (2006), S. 3-4: Auch sie verwenden Effizienz und Produktivität synonym, weisen aber auf deren in der Praxis vielleicht unterschiedliche Wahrnehmung hin. Ausserdem betonen sie nochmals die enge Verbindung von Effizienz bzw. Produktivität zur Effektivität.

14 Walters und Laffy (1996) gehen in ihrem Buch „Managing Retail Productivity and Profitability“ detaillierter auf diese Begriffe in Retail-Anwendungen ein und unterscheiden zwischen strategischer und operativer Produktivität und Profitabilität.

15 Keh, Chu, und Xu (2006) differenzieren die Begriffe in ihrem Artikel „Efficiency, effectiveness and productivity of marketing in services“.

16 Die GfK-Publikation „Shopping-Center Markt Schweiz 2014“ (vgl. GfK o.V. (2014)) betont auf S. 51 die Bedeutung dieser wichtigen Kennziffer für Shoppingcenter.

17 Vgl. Cooper, Seiford, und Tone (2006), S. 1.

18 Sherman und Zhu (2006) sprechen in ihrem Vorwort, S. xi, auch von „one at a time measures“.

19 Vgl. Cooper, Seiford, und Tone (2006), S. 1.

20 Das Beispiel wurde Cooper, Seiford, und Tone (2006), S. 1-6 entnommen und an den ShoppingcenterFall adaptiert.

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